Transformaciones ante la derogación de la ley de alquileres
La reciente liberación de la ley de alquileres ha generado una serie de cambios significativos en el panorama inmobiliario, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires. La medida busca unificar las contrataciones temporarias con las de mayor plazo destinadas a vivienda, permitiendo la publicidad en dólares o la indexación en pesos.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) implementado por Javier Milei tiene como objetivo abordar la escasez de locaciones desde el lado de la oferta, que ha mejorado un 4,1% en diciembre pero aún experimenta una caída interanual del 9%. Sin embargo, deja abierta la incertidumbre en el lado de la demanda, con aproximadamente 3,5 millones de inquilinos enfrentando la posibilidad de ajustes significativos.
En este nuevo escenario, alquilar un monoambiente dolarizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires implica un desembolso inicial de más de 200 dólares mensuales, una cifra considerable frente a un salario promedio que apenas roza los 400 dólares. La oferta de inmuebles ha experimentado una disminución drástica, con menos de 400 propiedades anunciadas en diciembre y un aumento del 900% en los valores en los últimos tres años.
Las inmobiliarias anticipan la entrada inmediata de propietarios al mercado, estimando que alrededor de un tercio del millón y medio de viviendas en la Ciudad permanece desocupado. Sin embargo, la capacidad de pago de la población genera dudas, según datos del INDEC sobre la Evolución de la Distribución del Ingreso. El 63,2% de la población percibe un ingreso medio que no solo queda fuera de la solvencia locativa sino también de acceder a la canasta básica total.
La inflación, superando el 20% mensual, impacta en los gastos y reduce el margen para hacer frente a alquileres indexados o dolarizados. A pesar de que el mercado ya operaba con el dólar como referencia, la volatilidad de los contratos se ha intensificado, afectando a inquilinos cuyos ingresos no pueden seguir el ritmo de las fluctuaciones.
La aparición de propietarios se espera principalmente en la oferta de alquileres temporarios, una modalidad que anteriormente funcionaba como una especie de camuflaje turístico para eludir las restricciones de la ley. Esta tendencia ha ganado fuerza, con más de 20,000 inmuebles temporarios en oferta en la Ciudad, ofreciendo rentabilidades anuales en dólares del 6% al 8%, duplicando las del alquiler tradicional.
La derogación de la ley también ha dado paso a nuevos jugadores en el mercado, como los “property managers” o “temporary planners”, encargados de gestionar integralmente las transacciones locativas, desde la búsqueda de interesados hasta el mantenimiento de las instalaciones. Esta tendencia, alineada con prácticas internacionales, promete transmitir la sensación de estar en casa para los inquilinos.
A pesar de que un segmento de demanda ya consolidado en esta modalidad son los nómadas digitales, la desregulación de los alquileres promete ampliar el espectro de interesados, especialmente en la clase media alta. Estos buscan ubicaciones temporarias de vivienda y cuentan con el poder adquisitivo para adaptarse a las actualizaciones constantes en el contexto inflacionario actual. La desregulación, aunque plantea desafíos, también abre nuevas oportunidades y dinámicas en el mercado inmobiliario porteño.
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